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办公室空置、租户突然“跑路”，累积的物业费该由谁承担?房屋闲置期间未实际使用空调，空调服务费是否照收?鹏炬商事调解中心调解员朱海平承接深圳市某服务有限公司与黄某物业服务合同纠纷一案，面对15万余元欠费僵局与双方各执一词的对立情绪，调解员坚持“先听诉求、再释法理、后促共赢”的柔性思路，历时18天促成双方握手言和：物业公司合理减免空置期间空调服务费，业主一次性付清欠款，原告撤回起诉，实现案结事了人和，为同类空置房屋欠费纠纷化解提供了可复制样板。

朱海平

(鹏炬商事调解中心优秀调解员)

基本案情

本案系物业服务合同纠纷，原告深圳市某服务有限公司与被告黄某因15万余元物业费欠缴诉至法院。被告名下办公室因租户突然“跑路”长期空置，物业费不断累积;被告认为房屋空置期间未实际使用空调服务，不应缴纳空调服务费，原告则主张空调为中央空调，须按合同约定统一计费，房屋空置系业主自身原因所致。双方围绕空置期间费用承担各执一词，互不相让。

案件进入诉讼阶段后，争议的焦点其实并非欠费金额本身，而在于空置期间空调服务费该不该照收——物业公司认为合同约定统一计费、房屋空置也不能例外，业主则认为办公室一直空置未用、这笔费用无从谈起，双方对合同条款的理解截然相反，各执一词，都觉得自己占理。长期的争执让对立情绪不断加深，物业公司坚持全额追缴，业主坚持分文不缴，数次协商均不欢而散，调解的空间被一再压缩。更棘手的是，双方都难以迈出让步的第一步：业主担心"先缴后谈"会让自己彻底失去谈判筹码，物业公司则顾虑"减免之后仍难收齐"，谁也不愿率先松口，矛盾一度陷入僵持。

调解破局

背对背倾听疏导，摸清双方真实诉求

调解员朱海平接收案件后，第一时间组织多轮单独背对背沟通，耐心倾听双方积压的不满与委屈，逐一疏导对抗情绪。在沟通中了解到，业主并非恶意欠费，而是因租户“跑路”导致房屋长期空置、损失惨重，对空置期间费用收取心存委屈;物业公司则面临中央空调运行维护成本客观存在、合同明确约定计费方式的现实压力。双方的真实诉求与让步空间逐渐清晰。

释法明理讲清权责，理性看待合同条款

朱海平一方面向业主释明物业服务合同的法律效力，说明空调服务费系按合同约定统一计收，空置并非免除合同义务的法定事由;另一方面引导物业公司正视房屋长期空置的客观事实，理解业主的实际经营困难，避免“赢了官司、失了客户”。通过摆事实、讲法理、算细账，逐步软化双方对立立场。

换位思考搭桥梁，灵活协商减免方案

找准矛盾症结后，朱海平组织双方面对面协商，引导双方换位思考：房屋空置期间空调使用率极低，物业公司适当减免更有利于快速回款、维系客户;业主在减免基础上尽快清偿，也能及时止损、恢复信用。经过多轮反复磋商，物业公司最终同意对空置期间空调服务费予以合理减免，业主认可剩余欠费金额，双方就还款安排达成初步共识。

算清诉讼成本账，双向平衡促成撤诉

调解全程，调解员朱海平客观向双方拆解诉讼成本，包括诉讼周期、律师费用、执行的不确定性风险，清晰对比“对簿公堂两败俱伤”与“一次性和解止损减负”两种结果，弱化双方高额追缴与拒绝清偿的执念。最终双方当场签订和解协议，业主同意支付减免后的物业费欠款，物业公司申请撤回起诉，一场僵持已久的纠纷就此化解。

案结事了

经过18天耐心调解，朱海平反复平衡双方利益，逐项敲定空调服务费减免比例与欠款支付安排，双方签署和解协议并顺利履行：业主卸下15万余元债务包袱，物业公司顺利回收欠款、保住长期客户关系，双方握手言和，实现法律效果、营商效果、社会效果统一。

解纷要旨

换位思考是解开“合同僵局”的钥匙。空置房屋欠费纠纷中，单讲合同、论对错往往难以破题。本次调解抓住“空置”这一症结，既引导物业公司理解业主实际困难，也引导业主正视合同义务，最终找到双方都能接受的共赢平衡点，让减免有依据、缴费心甘情愿。

本案提炼出“倾听疏导—释法明理—换位协商—成本引导”一套物业服务纠纷柔性化解方法，为同类空置房屋欠费纠纷提供实操范本。未来鹏炬商事调解中心将持续深化多元解纷机制，标准化物业服务纠纷调解流程，不断优化诉前调解柔性解纷模式，以低成本、高效率调解服务助力营造和谐社区与法治化营商环境。